Hizmet
Kat karşılığı (arsa payı karşılığı) inşaatta arsa sahipleri arsa paylarının bir kısmını müteahhide devreder; müteahhit binayı kendi masrafıyla yapar ve anlaşılan daireleri arsa sahiplerine teslim eder. Arsa sahibi inşaat maliyeti ödemez.
Paylaşım oranı sabit değildir; imar durumu, emsal (yapılaşma hakkı), arsa değeri ve bölgedeki m² satış değerine göre belirlenir. Bu yüzden oran vaat etmiyor, parselinize özel ücretsiz fizibilite hazırlıyoruz.
Son güncelleme:
Kimler için
Olabilir ve bunu baştan söylemek gerekir. Yarısı Bizden kapsamındaki projelerde yeni binanın inşaat alanı ve bağımsız bölüm sayısı eskisinin 1,5 katını geçemez (otopark ve sığınak hariç). Müteahhide düşen paylar da bu alandan çıktığında, yeni dairelerin eskisinden küçük olması mümkündür.
Fizibilitede eski ve yeni daire büyüklüğünü yan yana gösteriyoruz; kararı rakamları görerek verirsiniz.
Kat karşılığı bir sözleşme modelidir; 6306 sayılı Kanun ise riskli yapılar için kamusal bir süreçtir. Kentsel dönüşümde yapım işi de genellikle kat karşılığı sözleşmeyle yapılır, yani ikisi çoğu zaman iç içedir.
6306 kapsamında olmayan bir binada kat karşılığı sözleşme için kural olarak tüm maliklerin imzası gerekir. 6306 kapsamında ise hisse bazında salt çoğunlukla karar alınabilir, harç ve noter istisnalarından yararlanılır; buna karşılık tespitten sonra en fazla 90 günlük tahliye süresi işler.
Süreç
Mevzuat bilgileri 23.10.2026 itibarıyla günceldir. Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir.
Tapu kayıtlarını, imar durumunu ve parselin riskli alan sınırında olup olmadığını inceleriz.
Emsale göre inşaat alanını, olası daire sayısını ve büyüklüklerini, arsa sahiplerine düşecek bölümleri hesaplarız.
Teklifi tüm maliklere aynı anda, yazılı olarak sunarız. 6306 kapsamındaysa hisse bazında salt çoğunluk kararı yeterlidir; değilse tüm maliklerin onayı gerekir.
Sözleşme noterde düzenleme şeklinde imzalanır ve tapuya şerh verilir; teknik şartname ve kat planları sözleşmenin ekidir.
Proje ve ruhsattan sonra yapım başlar; müteahhide düşecek payların tapu devri inşaatın ilerleyişine göre kademeli yapılır.
Daireler yapı kullanma izni (iskân) alınmış olarak teslim edilir ve kat mülkiyetine geçilir.
Sözleşme
İmza onaylı veya adi yazılı sözleşme kural olarak geçersizdir. Sözleşme tapuya şerh verilir; değişiklikler de aynı şekilde yapılır.
Müteahhide düşecek paylar baştan toptan devredilmez; ruhsat, su basmanı, kaba inşaat, ince işler ve iskân aşamalarına bağlanır.
Banka teminat mektubu veya müteahhide düşecek bölümler üzerinde ipotek; tutarı arsa sahiplerine düşecek bölümlerin değerine yakın olmalı. Bina tamamlama sigortası da istenebilir.
Teslim süresi ruhsattan itibaren ay olarak yazılır; yıkım, temel, kaba inşaat, ince işler ve iskân için ayrı tarihler belirlenir.
Gecikilen her ay için rayiç kira bedeli tutarında cezai şart yazılır; mücbir sebepler sınırlı ve açık tanımlanır.
Teslim, yapı kullanma izni (iskân) alınmış olarak tanımlanır. İskânsız teslim eksik teslimdir.
Paylaşım yüzdeyle değil, hangi dairenin kime düştüğünü gösteren kat planı ve krokiyle yazılır. İmar artışı olursa nasıl paylaşılacağı da belirtilir.
Beton sınıfı, demir, yalıtım, asansör, yangın önlemleri, doğrama ve seramik marka/model/standardıyla yazılır; "birinci sınıf malzeme" gibi muğlak ifadeler yeterli değildir.
Mali gücü, geçmiş işleri ve yetki belgesi araştırılır; verilecek vekâletname kapsamı dar tutulur. Müteahhit, kendisine devredilmemiş paylar için üçüncü kişilere satış vaadinde bulunamaz.
Vergi ve harçların paylaşımı, ek maliyetler ve müteahhit temerrüdünde noter ihtarıyla ek süre ve fesih yolu açıkça yazılır. Kat irtifakı yapım işine başlandıktan sonra 6 ay içinde kurulmalıdır.
SSS
Hayır. Sözleşme noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır; imza onaylı veya adi yazılı sözleşme kural olarak geçersizdir. Yargıtay, edimlerin büyük ölçüde ifa edildiği durumlarda istisna tanıyabilmektedir.
Sözleşme tapuya şerh verildiyse yeni malik de sözleşmeyle bağlıdır. Şerh, 5 yıl içinde devir yapılmazsa resen silinir; bu yüzden takvim önemlidir.
Baştan toptan değil, kademeli yapılmalıdır: ruhsat, su basmanı, kaba inşaat, ince işler ve iskân gibi aşamalara bağlanır.
Sözleşmedeki cezai şart işler; genellikle gecikilen her ay için rayiç kira bedeli tutarında olur. Müteahhit temerrüde düşerse noter ihtarıyla ek süre verilir, yine yerine getirilmezse sözleşme feshedilebilir.
Kural olarak her taraf kendi payına düşeni öder ve bu sözleşmede yazılır. Bina 6306 kapsamındaysa noter harcı, tapu harcı ve damga vergisi istisnasından yararlanılır.
Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir. Güncel mevzuatı ve avukatınızı esas alın.
Ön görüşme ücretsizdir ve sizi hiçbir şeye bağlamaz. Binanızın durumunu konuşur, size uygun yolu açıkça anlatırız.
Ücretsiz fizibilite isteyinveya arayın: 0534 799 73 57Orhantepe Mahallesi, Itır Sokak No: 20/B, 34865 Kartal / İstanbul
Pazartesi – Cumartesi 09:00–18:00 · Pazar 10:00–16:00