İçeriğe geç
Bayrak İnşaat

Rehber

Kentsel dönüşüm rehberi

Kentsel dönüşüm; riskli yapı tespiti, malik kararı, tahliye, ruhsat, inşaat ve iskân olmak üzere birbirini izleyen aşamalardan oluşur ve sorunsuz bir dosyada tipik olarak 2–3 yıl sürer. Bu sayfada her aşamanın mevzuattaki süresini, destekleri ve hakları kaynaklarıyla derledik.

Son güncelleme:

Zaman çizelgesi

Süreç adım adım: ne kadar sürer?

Bir aşamaya dokunarak mevzuattaki süreyi ve uygulamada karşılaşılan tipik süreyi görebilirsiniz.

Aşama 1 / 9

Riskli yapı tespiti

Tek bir malik, Bakanlık lisanslı bir kuruluşa başvurur. Kuruluş binadan karot (beton numunesi) alır, analiz eder ve raporu hazırlar. Masraf maliklere aittir.

Mevzuattaki süre
Karot sonuçları 3–4 gün, rapor yaklaşık 1 hafta
Uygulamada tipik (derleme, resmî değil)
2–6 hafta

Sorunsuz bir dosyada süreç tipik olarak 2–3 yıl sürer; itiraz, dava veya hisse satışı gerekirse uzar. Süreler derlemedir, kesin değildir. Mevzuat süreleri 23.10.2026 itibarıyla günceldir.

Rehberler

Konu konu rehberler

Her rehber kısa bir cevapla başlar, ardından ayrıntıları, tabloları ve kaynakları verir.

Ön değerlendirme

Binam kapsama giriyor mu?

Kentsel dönüşüm kapsamı binanın yaşına göre değil, Bakanlık lisanslı kuruluşun riskli yapı tespitine göre belirlenir. Bina bilgilerinizi bırakın; ön değerlendirmemizi telefonla paylaşalım.

Bilgileriniz hazır mesaj olarak WhatsApp'ta açılır; göndermeden önce mesajı görebilirsiniz.

Sözlük

Kentsel dönüşüm sözlüğü

Süreçte en sık karşılaşacağınız terimler, sade bir dille.
Riskli yapı
Ekonomik ömrünü tamamlamış ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı lisanslı kuruluş raporuyla tespit edilen bina. Alan ilanı gerekmez; tek bina için geçerlidir.
Lisanslı kuruluş
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'ndan riskli yapı tespiti yapma lisansı almış kuruluş. Ekibinde en az bir inşaat mühendisi bulunması zorunludur; liste Bakanlık sitesinde yayımlanır.
Riskli alan
Zemin yapısı veya yapılaşma nedeniyle can ve mal kaybı riski taşıdığı için Cumhurbaşkanı kararıyla ilan edilen alan. Dönüşüm bina bazında değil, alan için hazırlanan plana göre yürür.
Rezerv yapı alanı
Dönüşüm uygulamalarında yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak üzere Bakanlıkça belirlenen alan. 7471 sayılı Kanun'la mevcut yerleşim alanları da kapsama alınabildi.
Salt çoğunluk
Riskli yapılarda dönüşüm kararı için gereken çoğunluk: arsa paylarının yarısından fazlası. 7471 sayılı Kanun'la (09.11.2023) eski üçte iki şartının yerini aldı; kişi sayısına değil hisseye bakılır.
Hak sahipliği
Bir malikin dönüşüm desteklerinden (ör. Yarısı Bizden) yararlanabileceğinin resmî olarak tespiti. Yarısı Bizden'de ilçe belediyesine başvurularak yapılır.
Arsa payı
Kat mülkiyetinde her bağımsız bölüme düşen, arsa üzerindeki ortak mülkiyet payı. Salt çoğunluk hesabı ve kat karşılığı paylaşımı bu paylar üzerinden yapılır.
Kat irtifakı
Bina henüz tamamlanmadan, ileride oluşacak bağımsız bölümler için arsa payına bağlı olarak tapuda kurulan hak. Bina bitip iskân alınınca kat mülkiyetine dönüşür.
Emsal
İmar planında parsel alanıyla çarpılarak bulunan ve o parselde yapılabilecek toplam inşaat alanını gösteren katsayı (yapılaşma hakkı). Kat karşılığı paylaşımını doğrudan etkiler.
1,5 kat kuralı
Yarısı Bizden kapsamındaki projelerde yeni binanın inşaat alanı ve bağımsız bölüm sayısının eskisinin 1,5 katını geçememesi (otopark ve sığınak hariç).
İskân (yapı kullanma izni)
Binanın ruhsat ve projesine uygun tamamlandığını gösteren, ilçe belediyesince verilen izin. Daireler iskân alınmadan teslim edilmiş sayılmamalıdır.
Hasılat paylaşımı
Arsa sahibine daire yerine, projedeki satışlardan elde edilen gelirin anlaşılan bir oranının verildiği model. Kat karşılığında ise arsa sahibi bağımsız bölüm alır.

SSS

Kentsel dönüşüm hakkında sık sorulan sorular

Cevaplar 6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği'nin güncel hâline göre derlendi.

  • Riskli yapı tespitine kim başvurabilir?

    Binadaki tek bir malikin başvurusu yeterlidir; kiracılar başvuramaz. Tespit, masrafı maliklere ait olmak üzere Bakanlık lisanslı bir kuruluşa yaptırılır.

  • Riskli yapı raporu ne kadar sürede çıkar?

    Karot sonuçları genellikle 3–4 günde, rapor yaklaşık bir haftada hazırlanır. Raporun onaylanıp tapuya işlenmesi uygulamada 1–2 ay sürebilir.

  • Riskli yapı raporuna itiraz süresi ne kadar?

    Tebliğden itibaren 15 gündür. İtiraz İl Müdürlüğü'ne (yetki devri varsa belediyeye) yapılır; teknik heyetin kararı kesindir. Ayrıca 30 gün içinde idare mahkemesinde dava açılabilir.

  • Kentsel dönüşüm için kaç malikin onayı gerekir?

    Riskli yapılarda hisse bazında salt çoğunluk, yani arsa paylarının yarısından fazlası yeterlidir. Kişi sayısına değil, paylara bakılır.

  • Malik toplantısına kim çağırabilir?

    04.02.2026 yönetmelik değişikliğiyle herhangi bir malik toplantıya çağırabilir. Çağrı, toplantıdan en az 15 gün önce muhtarlık, bina ilan panosu veya noter aracılığıyla yapılır.

  • Karara katılmayan maliklerin payları ne olur?

    Karar ve teklif kendilerine tebliğ edilir; 15 gün içinde kabul etmezlerse payları rayiç bedelden az olmamak üzere açık artırmayla satılır. Artırmaya yalnızca karara katılan malikler girebilir.

  • Tahliye için ne kadar süre verilir?

    Güncel kanuna göre en fazla 90 gün. Eski "60 + 30 gün" uygulaması artık geçerli değildir; size gelen tebligattaki süre esas alınır.

  • Kira yardımı ne kadar ve ne kadar süre ödenir?

    Bakanlığın Aralık 2024'te açıkladığı tutara göre İstanbul'da malike aylık 8.000 TL ödenir. Riskli yapıda süre 18 ay, riskli veya rezerv alanda 48 aya kadardır.

  • Kiracı kira yardımı alabilir mi?

    Evet. Binada fiilen oturan kiracıya, aylık kira yardımı tutarının 2 katı tek seferlik ödeme yapılır. Başvuru tahliye veya yıkımdan itibaren 1 yıl içinde yapılmalıdır.

  • Yarısı Bizden'de ne kadar destek veriliyor?

    Konut başına 875.000 TL hibe, 875.000 TL kredi ve 125.000 TL taşınma desteği (30.04.2025'ten beri). İş yerleri için tutarlar 437.500 TL hibe, 437.500 TL kredi ve 125.000 TL taşınma desteğidir.

  • Yarısı Bizden ne zamana kadar sürüyor?

    Kampanyanın 31.12.2027'ye kadar uzatıldığı 07.09.2026'da açıklandı; Resmî Gazete yayımı bekleniyor.

  • Yarısı Bizden için e-Devlet'ten başvuru yapılıyor mu?

    Hayır, ayrı bir e-Devlet başvurusu yoktur. Hak sahipliği için ilçe belediyesine başvurulur; dosya Marmara Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü'ne iletilir ve Bakanlık randevusunda taahhütname ile kredi sözleşmesi imzalanır.

  • Yarısı Bizden ve 3 milyon TL'lik kredi birlikte kullanılabilir mi?

    Aynı kişi ikisini birlikte kullanamaz. Ancak aynı binadaki farklı malikler kendi durumlarına göre farklı desteği seçebilir.

  • Kentsel dönüşümde hangi harçlardan muaf olunur?

    Noter harcı, tapu ve kadastro harçları, ruhsat ve iskân gibi belediye harçları, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi, BSMV ve döner sermaye ücretleri. İstisna ilk devirlerde geçerlidir ve riskli yapı belgesiyle talep edilir.

  • Kentsel dönüşümde KDV oranı ne kadar?

    KDV istisna değildir; belirli şartlarla indirimli oran uygulanabilir. Oran; daire büyüklüğüne, inşaat alanına ve ruhsat tarihine göre değişebildiği için mali müşavirinize danışmanızı öneririz.

  • Kat karşılığı sözleşmesi noterde nasıl yapılmalı?

    Noterde düzenleme şeklinde yapılmalı ve tapuya şerh verilmelidir. İmza onaylı veya adi yazılı sözleşme kural olarak geçersizdir.

  • Kat karşılığında paylaşım oranı ne kadar olur?

    Sabit bir oran yoktur. Oran; imar durumu, emsal, arsa değeri ve bölgedeki m² satış değerine göre belirlenir. Parselinize özel fizibilite olmadan verilen oranlara temkinli yaklaşın.

Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir. Güncel mevzuatı ve avukatınızı esas alın.

Binanız için ilk adımı birlikte atalım

Ön görüşme ücretsizdir ve sizi hiçbir şeye bağlamaz. Binanızın durumunu konuşur, size uygun yolu açıkça anlatırız.

Ücretsiz ön görüşmeveya arayın: 0534 799 73 57

Orhantepe Mahallesi, Itır Sokak No: 20/B, 34865 Kartal / İstanbul

Pazartesi – Cumartesi 09:00–18:00 · Pazar 10:00–16:00

AraWhatsApp