Riskli Yapı Tespiti Nasıl Yaptırılır? Başvuru, Süre, İtiraz

Riskli yapı tespiti, Bakanlık lisanslı bir kuruluşa yaptırılır ve binadaki tek bir malikin başvurusu yeterlidir; masraf maliklere aittir. Rapor genellikle bir hafta içinde hazırlanır, onaylanıp tapuya işlenmesi uygulamada 1–2 ay sürer ve tebliğden itibaren 15 gün içinde itiraz edilebilir.

Riskli yapı raporu, kentsel dönüşümün ilk ve en belirleyici adımıdır: salt çoğunluk kararı, kira yardımı, harç istisnaları ve Yarısı Bizden gibi haklar bu rapora bağlıdır. Aşağıda başvurudan itiraza kadar süreci adım adım anlatıyoruz.

Riskli yapı nedir?

Riskli yapı, ekonomik ömrünü tamamlamış ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı lisanslı kuruluş raporuyla tespit edilen binadır. Riskli alan ilanından farklı olarak tek bir bina için geçerlidir; çevresindeki binaların durumundan bağımsızdır.

Kimler başvurabilir?

• Malikler: Binadaki tek bir malikin başvurusu yeterlidir. Diğer maliklerin onayı gerekmez.
• Kiracılar: Başvuramaz. Kiracının kira yardımı gibi hakları ise vardır; ayrıntılar kira yardımı rehberimizde.
• Vekil: Malik adına vekâletnameyle başvurulabilir.

Bu kural, binada maliklerin bir kısmı dönüşüme sıcak bakmasa bile sürecin başlatılabilmesini sağlar. Ancak tespit, dönüşümün kendiliğinden başlaması anlamına gelmez; sonrasında malik kararı gerekir.

Gerekli belgeler

Lisanslı kuruluşa başvururken genellikle şu belgeler istenir:

1. Başvuru dilekçesi,
2. Kimlik belgesi,
3. Tapu kaydı (tapu senedi veya e-Devlet'ten alınan tapu bilgisi),
4. Varsa vekâletname.

Talep, Bakanlığın ARAAD sistemi üzerinden kayda alınır.

Lisanslı kuruluş nasıl seçilir?

Riskli yapı tespiti yapmaya yetkili kuruluşların listesi Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın sitesinde yayımlanır. Seçerken şunlara dikkat edin:

• Kuruluşun lisansının güncel olduğunu Bakanlık listesinden kontrol edin.
• Ekibinde en az bir inşaat mühendisi bulunması zorunludur.
• Birden fazla kuruluştan teklif alın; ücret için resmî bir tarife yoktur.
• Karot (beton numunesi) sayısını ve raporun ne zaman teslim edileceğini yazılı olarak isteyin.

Ücreti kim öder, ne kadar tutar?

Masraf maliklere aittir. Resmî bir tarife bulunmadığından ücreti kuruluş; binanın büyüklüğüne, kat sayısına ve alınacak karot sayısına göre belirler. Bedelin malikler arasında nasıl paylaşılacağını başvurudan önce yazılı olarak netleştirmenizi öneririz.

Süreç ve süreler

Tespit süreci, numune alınmasından tapuya şerh düşülmesine kadar şu aşamalardan geçer:

Tebligat nasıl yapılır?

Rapor onaylandıktan sonra maliklere çeşitli yollarla duyurulur:

• Rapor, 10 iş günü içinde tapu müdürlüğüne bildirilir ve tapu kaydına riskli yapı şerhi düşülür.
• Tespiti gösteren tutanak binaya asılır.
• Maliklere e-Devlet üzerinden bildirim yapılır.
• Muhtarlıkta ve Başkanlığın sitesinde 15 gün süreyle ilan edilir.

Tebliğ, ilanın son günü yapılmış sayılır. İtiraz ve dava süreleri bu tarihten itibaren işlemeye başlar; ilanı takip etmek bu yüzden önemlidir.

Rapora itiraz

Maliklerden biri raporun yanlış olduğunu düşünüyorsa itiraz edebilir.

• Süre: Tebliğden itibaren 15 gün.
• Nereye: İl Müdürlüğü'ne; yetki devri yapılmış yerlerde ilgili belediyeye.
• Kim karar verir: 4 öğretim üyesi ve 3 Bakanlık personelinden oluşan 7 kişilik teknik heyet. Heyet en az 5 üyeyle toplanır ve oy çokluğuyla karar verir.
• Sonuç: Teknik heyetin kararı kesindir.

İptal davası

İtirazdan bağımsız olarak, tebliğden itibaren 30 gün içinde idare mahkemesinde iptal davası açılabilir.

Dikkat: İtiraz da dava da yıkımı kendiliğinden durdurmaz. Yıkımın durması için mahkemeden yürütmenin durdurulması istenmelidir. Bu konuda mutlaka bir avukattan destek alın.

Rapordan sonra ne olur?

Riskli yapı şerhi tapuya işlendikten sonra süreç şöyle devam eder:

1. Malik kararı: Hisse bazında salt çoğunlukla proje, müteahhit ve paylaşım kararı alınır.
2. Tahliye: Güncel kanuna göre tahliye için verilecek süre en fazla 90 gündür. Eski "60 + 30 gün" uygulaması artık geçerli değildir; uygulamada idare iki ayrı tebligat yapabildiği için size gelen tebligattaki süre esas alınır.
3. Yıkım: Süresinde yıkılmayan bina mülki amir tarafından yıktırılır ve masraf maliklerden alınır. Yıkım ruhsatı 6 iş günü içinde verilir.
4. Yeniden yapım: Proje, ruhsat ve inşaat aşamaları başlar.

Yıkımdan sonra riskli yapı şerhi kaldırılır, ancak parsel 6306 sayılı Kanun kapsamında kalmaya devam eder (04.02.2026 yönetmelik değişikliği). Bu sayede harç istisnaları gibi haklar korunur.

Sık sorulan sorular

Rapor çıktıktan sonra binada oturmaya devam edebilir miyim? Rapor tek başına hemen tahliye anlamına gelmez; tahliye, idarenin tebligatıyla ve verilen süre içinde yapılır. Ancak riskli yapıda oturmanın can güvenliği riski taşıdığını unutmayın.

Tespit yaptırmak dönüşümü zorunlu hâle getirir mi? Riskli yapı tespit edilen bina yıkılmak zorundadır; yeniden yapımın nasıl olacağı ise malik kararıyla belirlenir.

Kiracı olarak tespit sonucunu nasıl öğrenirim? Tutanak binaya asılır ve muhtarlıkta ilan edilir. Kiracı, tahliye tebligatı ve kira yardımı haklarıyla ilgili olarak süreci takip etmelidir.

Tespitten sonra açılan haklar

Riskli yapı şerhi tapuya işlendiğinde, malikler için bir dizi hak ve imkân da devreye girer:

• Salt çoğunlukla karar: Dönüşüm kararı için arsa paylarının yarısından fazlası yeterli olur.
• Kira yardımı: Bakanlığın Aralık 2024'te açıkladığı tutara göre İstanbul'da malike aylık 8.000 TL, 18 ay boyunca ödenir.
• Harç ve vergi istisnaları: Noter, tapu ve belediye harçları ile damga vergisi ilk devirlerde istisnadır.
• Yarısı Bizden: İstanbul'da riskli yapı tescilli binalar konut başına 875.000 TL hibe, 875.000 TL kredi ve 125.000 TL taşınma desteğinden yararlanabilir.

Bu hakların her biri ayrı başvuru ve sürelere bağlıdır. Ayrıntılar için kira yardımı ve harç istisnaları ile Yarısı Bizden rehberlerimize bakabilirsiniz.

Başvurudan önce hazırlık

1. Tapu kaydınızı e-Devlet'ten alın ve arsa payınızı kontrol edin.
2. Bakanlık listesinden en az iki lisanslı kuruluş belirleyip teklif isteyin.
3. Bedelin nasıl paylaşılacağını diğer maliklerle yazılı olarak konuşun.
4. Kuruluşun binaya geleceği gün için yöneticiyi ve diğer malikleri bilgilendirin; karot alınacak noktalara erişim sağlanmalıdır.
5. Rapordan sonraki ilan ve tebligat tarihlerini takvime işleyin; itiraz süresi 15 gündür.

Riskli yapı ile riskli alan aynı şey mi?

Hayır. Riskli yapı, lisanslı kuruluş raporuyla tek bir bina için yapılan tespittir. Riskli alan ise Cumhurbaşkanı kararıyla ilan edilen ve içindeki tüm parselleri etkileyen alan bazlı bir karardır. Riskli alanda dönüşüm alan için hazırlanan plana göre yürür ve kira yardımı süresi 48 aya kadar çıkabilir; tek bina bazındaki riskli yapıda ise süre 18 aydır. Binanızın hangi rejime tabi olduğunu baştan öğrenmek, bütün takvimi değiştirir.

İtiraz ne kadar sürede sonuçlanır?

Mevzuatta itirazın sonuçlanması için herkese uygulanan kesin bir süre bulunmuyor; değerlendirme süresi dosya yoğunluğuna göre değişebiliyor. Uygulamada itiraz aşaması, hiç itiraz yoksa sıfır, varsa birkaç ay sürebilir. Güncel durumu itirazı yaptığınız İl Müdürlüğü'nden veya belediyeden takip edin.

Nasıl yardımcı oluyoruz?

Tespit sürecinde lisanslı kuruluş seçimi, belgelerin hazırlanması ve rapordan sonraki adımların takvimi konusunda maliklere yol gösteriyoruz; tespiti lisanslı kuruluş yapar. Sürecin bütününü Kentsel Dönüşüm hizmetimiz sayfasında anlattık. Binanız için ilk adımı konuşmak isterseniz bize ulaşın.