Riskli yapılarda kentsel dönüşüm kararı için hisse bazında salt çoğunluk, yani arsa paylarının yarısından fazlası yeterlidir; 7471 sayılı Kanun'la (09.11.2023) eski üçte iki şartı kaldırıldı. Karara katılmayan maliklere karar ve teklif tebliğ edilir; 15 gün içinde kabul etmezlerse payları rayiç bedelden az olmamak üzere açık artırmayla satılır.
Bu kural, birkaç malikin itirazı yüzünden yıllarca bekleyen binaların önünü açtı. Ama sürecin hukuka uygun yürümesi için toplantı çağrısından karar tutanağına kadar her adımın usulüne uygun yapılması gerekir. Aşağıda bunları sırasıyla anlatıyoruz.
Ne değişti? Üçte ikiden salt çoğunluğa
09.11.2023 tarihli Resmî Gazete'de (Sayı: 32364) yayımlanan 7471 sayılı Kanun ile 6306 sayılı Kanun'da önemli değişiklikler yapıldı:
- Karar yeter sayısı üçte ikiden hisse bazında salt çoğunluğa indirildi.
- Karar, bina yıkılmadan önce de alınabilir hâle geldi.
- Maliklerin tamamı anlaşmışsa ayrıca toplantı yapılması şartı aranmıyor.
Salt çoğunluk nasıl hesaplanır?
Hesap kişi sayısına göre değil, arsa paylarına göre yapılır. Tapudaki arsa paylarının toplamının yarısından fazlasına sahip maliklerin oyu yeterlidir.
Örnek (temsilî): 10 bağımsız bölümlü bir binada her dairenin arsa payı eşitse, 6 malikin oyu (payların %60'ı) karar için yeterlidir. Ancak paylar eşit değilse, örneğin zemin kattaki iki dükkânın arsa payı daha büyükse, daha az sayıda malik de salt çoğunluğu sağlayabilir ya da daha fazla malik sağlayamayabilir. Bu yüzden hesabı tapu kayıtları üzerinden yapmak gerekir.
Toplantıya çağrı
04.02.2026'da yürürlüğe giren Uygulama Yönetmeliği değişikliğiyle (Resmî Gazete Sayı: 33158) çağrı usulü netleşti:
- Toplantıya herhangi bir malik çağırabilir.
- Çağrı, yönetmelikteki Ek-12 formuyla yapılır.
- Çağrı, toplantıdan en az 15 gün önce duyurulmalıdır.
- Duyuru muhtarlık, binanın ilan panosu veya noter aracılığıyla yapılır.
Çağrının usulüne uygun yapılmaması, sonradan alınan kararın tartışılmasına yol açabilir. Çağrı belgelerini ve duyurunun yapıldığını gösteren kanıtları saklayın.
Karar tutanağında neler olmalı?
Güncel düzenlemede genel bir "dönüşüm yapılsın" kararı yeterli değildir. Karar tutanağında en az şu konular yer almalıdır:
| Konu | Açıklama |
|---|---|
| Proje | Yeni binanın genel niteliği, bağımsız bölüm sayısı |
| Müteahhit | Seçilen firma |
| Paylaşım | Hangi bağımsız bölümün kime düşeceği |
| Süre | İnşaat ve teslim takvimi |
| Kira yardımı | Kira yardımı veya taşınma desteğinin nasıl planlandığı |
| Teminat | Müteahhitten alınacak teminat |
| Gecikme cezası | Geç teslimde uygulanacak yaptırım |
| Katılmayanların hisseleri | Karara katılmayan maliklerin paylarının akıbeti |
Bu liste, kararın aynı zamanda kat karşılığı sözleşmesinin iskeleti olduğunu gösterir. Kararı alırken sözleşmede yer alacak maddeleri de netleştirmek, sonraki aşamada yaşanacak anlaşmazlıkları azaltır.
Karara katılmayan maliklere ne olur?
Tebligat ve 15 günlük süre
Karar ve müteahhidin teklifi, karara katılmayan maliklere tebliğ edilir. Tebligat yöntemine göre süre farklı başlar:
- e-Tebligat: Gönderimden sonraki 5. gün tebliğ edilmiş sayılır.
- İlan yoluyla tebligat: İlanın son günü tebliğ edilmiş sayılır.
Tebliğden itibaren 15 gün içinde kararı kabul eden malik, diğer maliklerle aynı koşullarla sürece katılır.
Açık artırmayla satış
15 gün içinde kabul etmeyen malikin arsa payı, 6306 sayılı Kanun'un 6. maddesine göre satışa çıkarılır:
- Satış, rayiç bedelden az olmamak üzere açık artırmayla yapılır.
- Açık artırmaya yalnızca karara katılan malikler girebilir.
- Pay bu şekilde satılamazsa, rayiç bedelle Bakanlık, İdare veya TOKİ tarafından satın alınır.
04.02.2026 değişikliğiyle satışın önce Bakanlık, İdare veya TOKİ'ye teklif edilmesine ilişkin bir hüküm eklendi; bu hükmün kanuna uygunluğu hukukçular arasında tartışılıyor. Tekrarlanan satışlarda ise yönetmelikteki Ek-13 ilanı kullanılır.
Satışa karşı dava
Satış işlemine karşı 30 gün içinde dava açılabilir. Rayiç bedelin düşük belirlendiğini düşünen malik bu yola başvurabilir.
Süreç özet tablosu
| Adım | Süre |
|---|---|
| Toplantı çağrısı | Toplantıdan en az 15 gün önce |
| Karar ve teklifin tebliği | e-Tebligatta 5. gün, ilanda son gün |
| Katılmayanların kabul süresi | Tebliğden itibaren 15 gün |
| Satış işlemine karşı dava | 30 gün |
| Kat irtifakının kurulması | Yapım işine başlandıktan sonra 6 ay içinde |
Uygulamada karar, müteahhit seçimi ve sözleşme aşaması sürecin en değişken kısmıdır ve genellikle 2–6 ay sürer; hisse satışı gerekirse buna 2–6 ay daha eklenebilir.
Anlaşmayan malik sizseniz
Dönüşüme karşı değilseniz ama teklifi uygun bulmuyorsanız şunları yapabilirsiniz:
- Toplantıya katılıp itirazlarınızı ve önerilerinizi tutanağa yazdırın.
- Teklifteki paylaşımı, teslim süresini, teminatı ve gecikme cezasını yazılı olarak isteyin.
- 15 günlük süre içinde bir avukattan görüş alın.
- Satış hâlinde rayiç bedelin tespitini ve dava hakkınızı değerlendirin.
Kararı uzun süre engellemek çoğu zaman payın satışıyla sonuçlanır; erken aşamada müzakere etmek genellikle daha iyi sonuç verir.
Toplantıya hazırlık kontrol listesi
- Tapu kayıtlarından her bağımsız bölümün arsa payını çıkarın ve salt çoğunluğun hangi maliklerle sağlanacağını hesaplayın.
- Ek-12 formuyla çağrıyı en az 15 gün önce yapın; duyurunun muhtarlıkta, ilan panosunda veya noter aracılığıyla yapıldığını belgeleyin.
- Müteahhidin teklifini paylaşım planı, teslim takvimi, teminat ve gecikme cezasıyla birlikte yazılı olarak toplantıdan önce dağıtın.
- Kira yardımı ve taşınma desteği seçeneklerini maliklere anlatın.
- Tutanağa her malikin oyunu ve arsa payını yazın; katılmayanların payları için izlenecek yolu açıkça belirtin.
- Tutanağı imzalatın ve katılmayan maliklere tebligat sürecini hemen başlatın.
Sık sorulan sorular
Toplantıya katılmayan malik sonradan kabul edebilir mi? Evet. Karar ve teklif kendisine tebliğ edildikten sonraki 15 gün içinde kabul ederse, karara katılan maliklerle aynı koşullarla sürece dahil olur.
Açık artırmaya dışarıdan alıcı katılabilir mi? Hayır. Açık artırmaya yalnızca karara katılan malikler girebilir. Satış rayiç bedelden az olamaz.
Pay satılamazsa ne olur? Rayiç bedelle Bakanlık, İdare veya TOKİ tarafından satın alınır. Böylece süreç, tek bir malikin payı yüzünden durmaz.
Karar yıkımdan önce alınabilir mi? Evet. 7471 sayılı Kanun'la karar yıkımdan önce de alınabilir hâle geldi. Bu, tahliye ve proje süreçlerinin paralel planlanmasını kolaylaştırır.
Karardan sonra: kat irtifakı ve tahliye
Karar alınıp sözleşme imzalandıktan sonra süreç tahliye, yıkım ve ruhsatla devam eder. Güncel kanuna göre tahliye için verilecek süre en fazla 90 gündür. Yapım işine başlandıktan sonra 6 ay içinde yeni bina için kat irtifakı kurulmalıdır; bu adım, maliklerin yeni bağımsız bölümler üzerindeki haklarını tapuda görünür kılar.
Yarısı Bizden'den yararlanılacaksa kat irtifakından sonra 1 yıllık hak düşürücü süre de işler. Karar aşamasında bu takvimi birlikte planlamak, sonradan hak kaybını önler. Ayrıntılar için Yarısı Bizden rehberimize bakabilirsiniz.
Nasıl yardımcı oluyoruz?
Malik toplantısı için tutanakta yer alması gereken proje, paylaşım, süre ve teminat önerisini hazırlıyor, tebligat ve süre takvimini maliklerle birlikte planlıyoruz. Ayrıntılar Kentsel Dönüşüm hizmetimiz sayfasında. Binanızdaki durumu konuşmak için bize ulaşın.