Kat karşılığı inşaat sözleşmesi noterde düzenleme şeklinde yapılmalı ve tapuya şerh verilmelidir; imza onaylı veya adi yazılı sözleşme kural olarak geçersizdir. Arsa sahipleri açısından en çok sorun çıkaran konular kademeli tapu devri, teminat, teslim takvimi, gecikme cezası ve teknik şartnamedir.
Bu yazıda, hangi müteahhitle çalışırsanız çalışın imzalamadan önce sözleşmede aramanız gereken 10 maddeyi sırasıyla anlatıyoruz. Hukuki inceleme için mutlaka avukatınıza danışın.
Kat karşılığı sözleşmesi nedir?
Kat karşılığı (arsa payı karşılığı) inşaat sözleşmesinde arsa sahipleri, arsa paylarının bir kısmını müteahhide devreder; müteahhit binayı kendi masrafıyla yapar ve anlaşılan bağımsız bölümleri arsa sahiplerine teslim eder. Arsa sahibi inşaat maliyeti ödemez.
Hukuken karma bir sözleşmedir: hem taşınmaz satış vaadi hem de eser (yapım) sözleşmesi niteliği taşır. Bu yüzden şekil şartları sıkıdır.
Paylaşım oranı ne olmalı?
Sabit bir oran yoktur ve kimse size parselinizi görmeden doğru bir oran söyleyemez. Oran; imar durumu ve emsal, arsa değeri ve bölgedeki m² satış değerine göre belirlenir. Genel bir eğilim olarak merkezî konumlarda arsa sahibinin payı yüksek, çeperde daha düşük olur.
Bir başka gerçek de şudur: Yarısı Bizden kapsamındaki projelerde yeni binanın alanı eskisinin 1,5 katını geçemediği için, müteahhide düşen paylar çıktıktan sonra yeni daireler eskisinden küçük olabilir. Teklifleri değerlendirirken eski ve yeni daire büyüklüğünü yan yana görmek isteyin.
Dikkat edilecek 10 madde
1. Noterde düzenleme şekli ve tapuya şerh
Sözleşme noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Yalnızca imzaların noterce onaylandığı (imza onaylı) ya da noter dışında yapılan (adi yazılı) sözleşmeler kural olarak geçersizdir. Yargıtay, edimlerin büyük ölçüde yerine getirildiği bazı durumlarda istisna tanısa da buna güvenmemek gerekir.
Sözleşme tapuya şerh verilmelidir (Türk Medeni Kanunu m.1009). Şerh sayesinde arsa sonradan satılsa bile yeni malik sözleşmeyle bağlı olur. Şerh, 5 yıl içinde devir yapılmazsa resen silinir. Sözleşmede yapılacak her değişiklik de aynı şekilde, noterde yapılmalıdır.
2. Kademeli tapu devri
Müteahhide düşecek paylar baştan toptan devredilmemelidir. Devir, inşaatın ilerleyişine bağlanmalıdır:
| İnşaat aşaması | Devredilebilecek pay (örnek yapı) |
|---|---|
| Yapı ruhsatı | İlk dilim |
| Su basmanı (temel üstü) | İkinci dilim |
| Kaba inşaat | Üçüncü dilim |
| İnce işler | Dördüncü dilim |
| İskân | Kalan pay |
Dilimlerin oranları sözleşmede açıkça yazılır. Böylece müteahhit işi yarıda bırakırsa, devredilmemiş paylar arsa sahiplerinde kalır.
3. Teminat
Müteahhitten, işi tamamlamama riskine karşı teminat alınmalıdır. Yaygın yöntemler:
- Banka teminat mektubu,
- Müteahhide düşecek bağımsız bölümler üzerinde arsa sahipleri lehine ipotek,
- Bina tamamlama sigortası.
Teminat tutarı, arsa sahiplerine düşecek bölümlerin değerine yakın olmalıdır.
4. Net teslim takvimi
"En kısa sürede" gibi ifadeler yerine teslim süresi, yapı ruhsatından itibaren ay olarak yazılmalıdır. Ayrıca yıkım, temel, kaba inşaat, ince işler ve iskân için ayrı ara tarihler belirlenmelidir. Ara tarihler, gecikmeyi erken fark etmenizi sağlar.
5. Gecikme cezası
Her gecikilen ay için rayiç kira bedeli tutarında bir cezai şart yazılmalıdır. Kira bedelinin enflasyona göre güncellenmesi de düzenlenebilir. Mücbir sebepler (deprem, salgın gibi) sınırlı ve açık tanımlanmalıdır; geniş tanımlanan mücbir sebep, cezayı fiilen işlemez hâle getirebilir.
6. Teslim = iskânlı teslim
Teslim, yapı kullanma izni (iskân) alınmış olarak tanımlanmalıdır. İskânı alınmamış bir dairenin anahtarının verilmesi eksik ifadır; tapuda kat mülkiyetine geçilemez, abonelik ve satış işlemlerinde sorun yaşanabilir.
7. Paylaşım bağımsız bölüm bazında
Paylaşım yalnızca yüzdeyle değil, hangi bağımsız bölümün kime düşeceğini gösteren kat planı ve krokiyle yazılmalıdır. Kat, cephe, m² ve otopark gibi ayrıntılar netleşmelidir. İmar artışı veya proje değişikliği olursa ek alanın nasıl paylaşılacağı da sözleşmede yer almalıdır.
8. Teknik şartname sözleşmenin eki
"Birinci sınıf malzeme" gibi muğlak ifadeler yeterli değildir. Teknik şartname sözleşmenin eki olmalı ve şunları marka, model veya standart düzeyinde içermelidir:
- Beton sınıfı ve inşaat demiri,
- Isı, su ve ses yalıtımı,
- Asansör, yangın önlemleri,
- Doğrama, seramik, vitrifiye ve mutfak dolapları.
9. Müteahhidin araştırılması ve sınırlı vekâlet
Müteahhidin mali gücünü, geçmiş işlerini, yetki belgesini ve ŞANTİYE-M kaydını araştırın; tamamladığı binaları yerinde görün. Müteahhide verilecek vekâletname yalnızca gerekli işlemlerle (ruhsat başvurusu gibi) sınırlı tutulmalıdır. Müteahhit, kendisine henüz devredilmemiş paylar için üçüncü kişilere satış vaadinde bulunamaz.
10. Vergi, harç, ek maliyet ve fesih
Sözleşmede şunlar açıkça düzenlenmelidir:
- Vergi ve harçların hangi tarafça ödeneceği (kural olarak her taraf kendi payı için),
- Otopark bedeli gibi ek maliyetlerin kime ait olduğu,
- Müteahhit temerrüde düşerse noter ihtarıyla ek süre verilmesi ve süre sonunda fesih yolu (inşaat büyük ölçüde tamamlanmışsa fesih ileriye etkili olabilir),
- Kat irtifakının, yapım işine başlandıktan sonra 6 ay içinde kurulması.
KDV, kentsel dönüşümde belirli şartlarla indirimli oranda uygulanabilir; oran daire büyüklüğüne ve ruhsat tarihine göre değişebildiğinden mali müşavirinize danışın.
Kentsel dönüşümle (6306) farkı
Kat karşılığı bir sözleşme modelidir; 6306 sayılı Kanun ise riskli yapılar için kamusal bir süreçtir. Kentsel dönüşümde yapım işi de genellikle kat karşılığı sözleşmeyle yapılır.
| Konu | 6306 kapsamında | 6306 kapsamı dışında |
|---|---|---|
| Karar | Hisse bazında salt çoğunluk | Kural olarak tüm maliklerin imzası |
| Katılmayan malik | Payı açık artırmayla satılabilir | Zorlanamaz |
| Noter harcı ve damga vergisi | İstisna (sözleşmeye ibare konarak) | Ödenir |
| Kira yardımı, Yarısı Bizden | Yararlanılabilir | Yararlanılamaz |
| Tahliye | Tespitten sonra en fazla 90 gün | Sözleşmeye göre |
6306 kapsamındaki sözleşmelere "6306 sayılı Kanun kapsamındadır" ibaresinin konması, harç istisnasının uygulanması için önemlidir.
Sık sorulan sorular
Arabuluculuk zorunlu mu? Arsa sahibi bu sözleşmede tüketici sayılmaz. Uyuşmazlık ticari nitelikte değilse arabuluculuk dava şartı değildir; durumunuzu avukatınızla değerlendirin.
Sözleşmeden sonra arsa satılırsa ne olur? Sözleşme tapuya şerh verildiyse yeni malik de sözleşmeyle bağlıdır.
Harçları kim öder? Kural olarak taraflar kendi payları için öder ve bu sözleşmede yazılır. 6306 kapsamında noter harcı, tapu harcı ve damga vergisi istisnası vardır.
Teklifleri karşılaştırırken
Birden fazla müteahhitten teklif aldığınızda, teklifleri yalnızca "kaç daire veriyor" sorusuyla karşılaştırmayın. Şu başlıkları aynı tabloya koyun:
| Başlık | Sorulacak soru |
|---|---|
| Bağımsız bölümler | Hangi kat, hangi cephe, net kaç m²? |
| Teslim süresi | Ruhsattan itibaren kaç ay? Ara tarihler var mı? |
| Teminat | Teminat mektubu mu, ipotek mi? Tutarı ne? |
| Gecikme cezası | Aylık ne kadar? Mücbir sebepler nasıl tanımlı? |
| Teknik şartname | Malzeme marka, model ve standartla yazılı mı? |
| Tapu devri | Hangi aşamada ne kadar pay devrediliyor? |
| Kira yardımı / taşınma | Süreçte barınma nasıl planlanıyor? |
Rakamı yüksek görünen bir teklif, teminatı ve teslim takvimi zayıfsa daha riskli olabilir.
İmzadan önce son kontrol
- Sözleşme noterde düzenleme şeklinde mi hazırlanıyor?
- Kat planı ve krokiler sözleşmenin ekinde mi?
- Teknik şartname ekli ve imzalı mı?
- Teminatın türü, tutarı ve iade koşulları yazılı mı?
- Tapu devri inşaat aşamalarına bağlanmış mı?
- Teslim, iskânlı teslim olarak mı tanımlanmış?
- Bina 6306 kapsamındaysa sözleşmede bu ibare var mı?
- Avukatınız sözleşmeyi inceledi mi?
Nasıl yardımcı oluyoruz?
Kat karşılığı tekliflerimizde paylaşımı oran olarak değil, kat planı üzerinde bağımsız bölüm bazında gösteriyor; parselinize özel fizibiliteyi ücretsiz hazırlıyoruz. Ayrıntılar Kat Karşılığı İnşaat hizmetimiz sayfasında. Elinizdeki bir teklifi konuşmak için bize ulaşın.